• "; document.write(str); document.close(); }
    首頁 | 新聞中心 | 新 樓 盤 | 二手樓市 | 物業委托 | 出租求租 | 寫 字 樓 | 營銷策劃 | 裝修指南 | 購房寶典 | 租賃常識 | 家居裝飾 | 律師在線| 我秀我家 | 關于我們
     您現在的位置: 河南房產租賃網 >> 新聞 >> 省外樓市 >> 正文

    2017樓市下半場:調控或倒逼開發商以價換量

    http://www.biwateralgerie.com   2017-7-6   來源:  河南房產租賃網

    房地產市場年中觀察

    又到一年年中時,與往年不一樣,今年上半年的房地產市場經歷了全面的不斷加壓的調控。房地產市場整體上降溫明顯,但又有分化。從銷售上看,一二線明顯降溫,但三四線仍表現積極。土地市場方面,因為去年銷售火爆,房企資金較為充足,因此拿地積極性仍不低。房企融資政策的收緊使得房企海外發債增多,整體上融資額同比仍有所下降。

    對房企和整個房地產市場而言,下半年是關鍵時期,在房企資金流趨緊的情況下,價格松動或可期。

    導讀

    21世紀經濟報道采訪的數位開發商人士預期,當前嚴厲的限制性調控政策短期內不會取消,甚至有人認為,限售將成為長期的政策。在這樣的預判下,加快出貨成為開發商共同的選擇。下半年,不排除部分城市部分區域出現降價。

    一二線城市的房地產調控,從未像今年這樣嚴厲。

    不僅前幾輪調控常用的限購限價升級,限售也成為新的手段。截至目前,已有超過38個城市出臺了限售政策。

    而在一線、環一線城市和熱點二線城市,限價得到了史無前例的嚴厲執行!耙痪城市新房越來越難賣了,按照之前的定價計劃,根本拿不到預售證!辈恢挂晃婚_發商銷售總監這么說。

    北京3·17新政之后,三個月多過去,樓市成交發生了明顯分化。二季度和6月份的銷售數據顯示,一二線城市樓市成交明顯下滑,與三四線形成反差。而隨著三四線庫存的消化,其成交也在放緩,拖累整體成交下行。

    21世紀經濟報道采訪的數位開發商人士預期,當前嚴厲的限制性調控政策短期內不會取消,甚至有人認為,限售將成為長期的政策。在這樣的預判下,加快出貨成為開發商共同的選擇。下半年,不排除部分城市部分區域出現降價。

    一二線降溫

    今年3月份之后,在絕大部分開發商布局集中的一二線城市及環一線城市,調控政策都已收緊且步步進逼,一旦市場有漲價苗頭,政策立刻“打補丁”。

    進入5、6月,開發商的日子越來越不好過。

    中國指數研究院數據顯示,6月各線代表城市成交量普遍回落。一線城市成交量同比均下降,北京下降最明顯,除深圳外其余三個城市環比均下降;二三線代表城市月度周均成交量環比降幅收窄,同比降幅擴大,降幅均超過15%。

    其中,南京、武漢、成都、惠州等熱點城市在調控政策影響下,降幅較為明顯。

    整個上半年,樓市出現先揚后抑的趨勢。大部分熱點城市成交面積明顯下調,比如南京、福州、上海、深圳分別下調61%、60%、40%、57%。

    以風向標北京為例,中原地產數據顯示,上半年新建商品房住宅簽約套數為13469套,同比下降43.7%。

    全國范圍內,雖然上半年整體市場銷售面積依然上漲了15%左右,但從成交結構看,一二線占比明顯減少,三四線貢獻了更大的份額;進入二季度以來,三四線城市繼續高位運行,但一二線城市已經出現了環比下行,樓市整體成交漲幅放緩。

    市場的分化和整體降溫趨勢,也導致企業之間分化非常明顯。比如5、6月份,深耕三四線的碧桂園和恒大地產持續跑贏大市,根據克而瑞數據,碧桂園上半年銷售逾2800億,超過了萬科的2772億;恒大6月份創下了611億的房企月度銷售第三高,僅次于今年3月份萬科的636億、碧桂園的634億。

    而多家立足核心城市的上市房企營業收入及利潤率出現了雙下調,如泰禾集團、陽光城等,對于這些房企來說,預計2017年全年市場很難樂觀。

    政策不會放松

    2017年上半年,是中國樓市調控發布最密集的時間,調控開啟了“5限”時代:限購、限貸、限價、限售、限商。相比往年調控,本次調控周期最明顯的是增加了“限售+限商”,這對房地產市場的投資投機造成了打擊,成交頻次和流動性進一步降低。

    其中,目前對開發商影響最大的政策是限價,尤其是在一線、熱點二線和環一線城市。

    在北京,嚴格執行限價政策大大抑制了市場成交,使開發商的現金流更為緊張。多位業內人士證實,今年北京新獲得預售證的項目很難超過8萬元/平方米,即使如定位高端的龍湖景粼原著等均未超過8萬元。

    上海近期也對項目預售許可進行了嚴格控制,市中心單價 10 萬元以上的項目預售證很難放行,甚至價格報批都不予受理。

    而在深圳,近期開盤的幾個豪宅均未漲價,最低價甚至低于去年。如華僑城天鵝堡均價12萬元/平方米,最低價8.4萬元/平方米,因此受到市場熱捧。

    二線和環一線城市也嚴格執行限價。6月29日,長沙發文強調,長沙市商品住房項目申請預售許可證,價格比照2016年10月的均價來確定。

    6月2日廊坊限購新政,要求“把房價穩定在2016年10月的水平上,確保環比不增長”。

    由于大部分開發商在過去兩三年都拿了一二線城市的高價地,在目前的限價政策下,這些高價地無法獲得預期的預售價格。

    而一些開發商存在幻想,認為當前的嚴厲調控政策在年底會放松。持這種觀點的人目前仍然不少。

    “如果說調控政策的出發點是‘房子是用來住的,不是炒的’,要達到這個目標,政策就不會放松,同時會加快長效機制的制定,以時間換空間!鄙钲谝晃淮笮头科蠖麻L說。

    另一位上海的大型開發商人士則認為,如果長效機制短期內無法達到,當前的限制性調控政策將可能是長期的。

    “影響調控政策背后的兩大核心因素,一個是金融風險,要確保不出現大的金融、流動性風險;一個是人口規劃,當一個城市人口達到2000萬之后,很多問題會出現,控制人口就成為常用的策略。這兩個因素不變,當前的調控措施就會是長期的!币晃环康禺a業內資深人士說。

    深圳市房地產中介協會指出,目前熱點城市調控政策整體進入平穩期,打補丁式調控仍將在各地出現,其中“限售”是各地打補丁調控政策的重點。

    中原地產進一步認為,后續限價政策可能會繼續收緊,大部分熱點城市預計都將比對2016年10月價格執行限價政策。

    房價下調壓力加大

    “現在開發商不拿預售證是在僵持,下半年很多公司會撐不住,否則會面臨流動性風險!币晃簧钲谕顿Y客判斷,下半年新房市場將更有機會。

    21世紀經濟報道記者注意到,在對購房者影響最大的信貸方面,在一線城市貸款利率折扣均上調的背景下,二線城市已跟隨上調購房者貸款利率。

    融360統計數據顯示,目前全國500余家銀行上調首套房利率折扣。重慶、福州、蘇州、廈門等城市均上調房貸利率。杭州各大銀行在6月基本全面執行基準利率。

    中國指數研究院指出,銀行對購房者的資金收緊將致使房市銷售量下降、價格回調,企業也將面臨利潤率走低、資金周轉周期延長,庫存增多的局面。

    從房企自身來看,進入6月份以來,房企融資環境也在逐步收緊, 2017年一季度房地產開發貸同比漲幅放緩,降至6.9%。隨著銷量的下滑,房企資金壓力將逐步顯現。

    易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,目前環一線城市如燕郊、固安等城市,以及二線城市如合肥等地,已經開始出現房價下跌,二手房市場降價拋盤的現象,他預計這種趨勢還將在更多類似城市上演。

    事實上,在很多一二線城市,限價之下的新開盤項目,已經相當于降價。近期典型的就是鄭州融創象湖壹號,新開盤高層房源均價為1萬元/平方米左右,相比周邊的市場價格,有20%的降幅。

    中原預計,2017年四季度房地產銷售數據的漲幅很可能會降低到個位數,一二線普遍進入調控政策抑制下的降溫周期。

    深圳市房地產中介協會也判斷,6 月熱點城市商品住宅,尤其二手住宅成交量普遍降溫,投資客離場的跡象明顯,房屋正逐漸回歸居住屬性,未來整體價格下行調整的可能性較大。

    頁面功能 【字體: 】【打印 關閉】【瀏覽:3021】
    版權聲明:凡有來源標注為"河南房產租賃網"的文字或圖片版權均屬河南房產租賃網所有,未經授權不得轉載使用。
     ■ [推薦樓盤]
      ·裕鴻世界港

    開發商:河南裕鴻置業有限公司
    地址:航空港區國際機場北(四港聯動大道與鄭港六路交匯處東北角)
    電話:400-700-1234 轉 629913

      ·迎賓路3號

    開發商:河南裕華置業有限公司
    地址:惠濟區迎賓路3號(三所東500米)
    電話:400-890-0000 轉 662128

      ·萬科城

    開發商:河南省美景之州地產開發有限公司
    地址:高新區科學大道與西四環交匯處西北角
    電話:400-890-0000 轉 634887

      ·康橋悅島

    開發商:鄭州康橋房地產開發有限責任公司
    地址:二七區南三環碧云路交匯處以南運河以北
    電話:400-890-0000 轉 805629

    免責聲明:本網轉載內容均注明出處,轉載是出于傳遞更多信息之目的,并不意味著贊同其觀點或證實其內容的真實性。