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    金九銀十”首周54個主要城市成交環比降17%

    http://www.biwateralgerie.com   2012-9-11   來源:  河南房產租賃網
    房地產“金九銀十”完成了首周作業。中指院數據顯示,9月3日至9日的一周內,雖然仍有八成城市樓市成交同比上升,但增幅明顯趨緩。環比方面,在中原地產監測的54個主要城市中,新建住宅簽約量下降近17%,其中北京下降19.6%,廣州下降21.4%,深圳降幅超過兩成。

      與此同時,1至8月房地產投資增速等關鍵指標年內首次回升。專家表示,現階段房地產行業探底特征明顯,整體趨于穩定,信貸政策對于房價走勢將起決定性作用。

      成交

      同比增幅收窄環比下降

      10日,中指院最新數據顯示,9月3日至9日的一周內,雖然仍有八成城市樓市成交周均同比上升,但漲幅明顯趨緩,且多數城市同比增幅有所減少。在監測的40個城市中,僅4城市同比漲幅超過150%,同比漲幅超過100%的城市也從上周的11個下降至8個,重點城市中,上海、天津由漲轉跌,武漢也繼上周之后跌幅繼續擴大。

      在同比漲幅縮窄的同時,環比方面,也與之前幾個月的高企不同,在進入“金九銀十”后,成交量反而呈下降趨勢。中原地產市場研究部統計數據顯示,在上周監測的54個主要城市中,新建住宅總簽約套數為54643套,相比上上周的65865套下調了近17%。值得注意的是,一線城市成交量下調更為普遍,其中北京新建住宅簽約2275套,環比下調19.6%,上海微跌,廣州下調21.4%,深圳等環比跌幅也超過2成。

      與此同時,C R IC研究中心數據顯示,過去一周,十大城市成交指數110.85,環比下跌26.36點,其中北京成交跌幅最大,為49.84%;其次是重慶,環比下跌34.68%。中原市場研究部總監張大偉在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,一方面,隨著房企結束“以價換量”等優惠政策,使高性價比房源明顯減少。另一方面,隨著庫存的下降,政策堅持調控的信號不斷釋放,也再次影響了購房者積極性。

      “剛需對房價尤為敏感,價格高了就不買!敝袊康禺a及住宅研究會副會長顧云昌對《經濟參考報》記者采訪時表示,目前剛需購房者的集中釋放已幾乎完畢,下階段,需求不足是重點!白鳛閯傂鑱碚f,與投資客最大的不同就是有自己購房價格底線,不跟漲,因此若價格再次觸及到剛需人群不能夠接受的房價紅線,則使他們再次陷入觀望!

      的確,與之前很多人所預估的“量價齊升”不同的是,本周房地產市場處于“價升量降”。據21世紀不動產數據顯示,進入9月份第一周北京二手房成交同期環比下降10%,商品房成交環比下降44%,繼8月份之后繼續呈下降趨勢。但從價格方面來看,8月底北京二手房掛牌均價上漲1 .7%,進入9月第一周仍無下降趨勢。值得注意的是,在經過5至8月的剛性需求集中釋放后,房地產行業關鍵指標現轉向跡象。統計局數據顯示,1-8月全國房地產開發投資增速同比名義增長15.6%,增速比1-7月提高0.2個百分點,現首次上漲;房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)在連續14個月下降后首次回升,比7月提高0.07點;房屋新開工面積與商品房銷售額也現首次上漲。與此同時,商品房銷售面積與房地產開發企業土地購置面積跌幅也首度收窄。

      中國房地產學會副會長陳國強認為,在經過前期長時間博弈后,房地產市場探底趨勢愈加明顯,走勢日漸明朗,未來房地產市場將逐步趨于穩定。

      房企

      拿地積極性回升

      事實上,隨著交易額上漲,交易量下降幅度收窄,使企業回款增多,房地產企業投資熱情加大。以房企拿地為例,1-8月份,房地產開發企業土地購置面積23624萬平方米,同比下降16.2%,降幅比1-7月份縮小8.1個百分點;土地成交價款4800億元,下降7.6%,降幅縮小9.3個百分點。

      繼續8月房企拿地積極性回升,9月僅過10天,各大房企已赤資近百億元在一二線城市集中搶地。

      9月10日,昆明市土地和礦業權交易中心集中掛牌出讓11宗土地,其中,廈門建發以8 .2817億元取得黑林鋪村7宗城中村改造用地。而此前9月7日,華潤置地經過激烈競爭擊敗萬科和保利,以總成交價10.84億元,競得成都地塊。富力地產以4億元總價通過協議轉讓方式接手廣州海珠城項目;泰禾集團以總價人民幣5.65億元摘得福州長樂市商住用地;路勁地產以底價5 .84億競得上海嘉定區一地。

      9月6日,萬科擊敗中海和保利,以總價為33 .06億元摘得合肥廬陽區總面積達到775.34畝的超大連體地塊,平均溢價率超過37%。9月5日,萬科以13.65億元競得廣州開發區開源大道以南地塊;綠地以底價4.39億元將佛山禪城區商住地塊收入囊中;華潤置地以總底價8.3億元競得溫州甌海區南湖兩地塊;榮盛發展以2.95億元摘得常州地塊。

      值得注意的是,縱觀成交地塊,除萬科以溢價37%取得合肥超大連體地塊以外,其余多以底價收入囊中。

      陳國強指出,企業集中拿地,一方面是由于上半年拿地過少,回收資金又較多,另一方面,在財政緊張的背景下,地方政府也開始務實,加速推出優質地塊。

      的確,自8月下旬,地方政府集中加大推地力度。8月29日,合肥市集中推出總占地面積達1755 .76畝的22幅土地。而在此之前,27日,溫州市市長陳金彪表示,溫州將推出52宗,總面積達3220畝的凈地;杭州推出7宗土地;北京市集中公布11宗經營性用地。

      而在資金回籠方面,中原數據顯示,房企前8月累計銷售2755億,同比上漲16.4%。截至10日,已發布8月銷售數據的首創、保利、碧桂園等10家房企,8月銷售額合計404 .75億元,環比上漲3.2%。

      預期

      “拐點說”再起

      對于8月房地產相關數據出現反彈,楊紅旭表示,作為房地產行業重要指標的,土地購置量、全國房地產開發投資增速、房屋新開工面積、國房景氣指數,全部在8月首次出現反彈。這意味著,房地產有關數據8月全面觸底,行業迎來真正拐點。

      陳國強并不這么認為,他表示,僅是一個月數據向好,并不能簡單定論成房地產市場拐點已到。但是,經過前期的探底過程,房地產行業觸底特征已非常明顯。

      對于房地產未來價格,楊紅旭認為,未來不會維持量價齊升的局面。他表示,市場經過去年的調整底部已經出現,從成交量來說,下半年仍將維持活躍。但價格方面,在宏觀調控政策趨嚴的背景下,未來半年到一年內房地產價格將維持上下震蕩,整體呈上升趨勢,但幅度不會很大。

      “信貸政策將成為影響‘金九銀十’走勢最主要和最關鍵因素!睆埓髠フJ為,最近主要城市市場供應量的短缺已經逐漸影響市場,土地價格居高不下,使得金九銀十開發商以價換量的積極性不高,三季度和四季度的降息或者降準的信貸政策,將明顯影響購房者的積極性。

      張大偉指出,雖然未出現金九開門紅,但整體成交量也依然居于年內高位,因此,三季度成交量將創近2年來的新高。但是,價格方面,在限購和限貸政策的影響下,整體市場放大的幅度有限,價格大幅上漲的可能性非常小。

      “下階段調控政策仍將以‘穩’為主!鳖櫾撇J為,調控政策效果已經很明顯,投資、投機需求已基本被排除。因此,樓市相對穩定健康發展,是近期的調控方向!皬默F階段來看,加大政策調整力度并不現實,調控政策仍將是對原有政策的堅決執行,對有執行偏差的立即進行整改。在此基礎上,下半年樓市整體將保持穩定,防止房價反彈的同時防止經濟過度下滑!

      值得注意的是,顧云昌同時表示,隨著后備政策的完善,經濟的好轉,相關部門會加快推出后續中長期調控政策的步伐。

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