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    河南開發商稅負增加 2012房價走勢如何?

    http://www.biwateralgerie.com   2011-12-22   來源:  河南房產租賃網

    我省土地增值稅政策發生變化,房地產開發商的稅負將增加。這會對房價產生影響嗎?對此,專家的觀點并不統一,有人說會漲,有人說會降。不過,業內人士分析認為,新政出臺的最終目的還是為了抑制投資。

    【觀點】

    ●稅費最終會轉嫁到消費者身上

    對于省地稅局公布的土地增值稅新政,河南財經政法大學教授劉社稱自己還沒看到正文,但她認為所有的稅費成本最終都會轉嫁到消費者身上。

    “目前的情況是,國家一方面想讓房價正常,但對于房地產行業的各項稅收并沒有降低!眲⑸缯f,“打個比方,你一個勁兒地要求饅頭降價,但面粉價格不降,誰也沒辦法!

    劉社的看法是,只要土地增值稅的稅負一直在增加,最終消費者只能迎來房價上漲的局面。

    ●開發商不違法稅收成本就不會增加

    對于劉社的觀點,鄭州市二七區地稅局稅政專家王國娜并不認同。她認為本次省地稅局公布的新政主要涉及的還是核定征收率。而目前,我省房地產企業一律實行的是查賬征收,并不涉及核定征收率。

    “只有當房地產企業出現賬目不清等情況時,才有可能被稅務機關責令實行核定征收!蓖鯂日f,“因此,新政主要目的還是鼓勵房地產企業建立規范賬目!

    據了解,如果房地產企業出現擅自銷毀賬簿或賬目混亂,造成收入、扣除項目無法準確計算的;拒不提供納稅資料或不按稅務機關要求提供納稅資料的;申報的計稅價格明顯偏低,又無正當理由的;符合土地增值稅清算條件,未按規定的期限清算,經稅務機關責令清算,逾期仍不清算這4種情況,將面臨核定征收率的最高標準10%。也就是說,開發商要將銷售額的10%拿出來繳納稅款。

    【算賬】

    房價越高 房企預征稅款越多

    記者算了一筆賬:假如房地產商有1萬平方米的普通住房要銷售,并有A、B、C三種可選售價,允許扣除項目費用折合每平方米4000元。A售價為每平方米4500元,增值率為12.5%,免稅,房地產商可得稅后利潤500萬元。B售價為每平方米6000元,增值率為50%,應繳稅600萬元,房地產商可得利潤1400萬元。C售價為每平方米12000多元,增值率為200%以上,應繳稅4800萬元,房地產商可得利潤3200萬元。

    也就是說,房價越高,開發商需要承擔的土地增值稅稅額也越高,但其利潤也在直線上升。在這種情況下,一些實行核定征收的開發商會不會提高房價,以此來沖抵土地增值稅稅負增加造成的影響呢?

    對此,業內人士告訴記者,土地增值稅實行預征,因此房地產開發企業必須預留相應額度的稅款。一些上市公司,尤其是境外的上市公司的會計報表大多都是由國際公認的會計師事務所來做審計的,因此會嚴格地按照國務院當年頒發的《土地增值稅條例》和財政部頒發的《實施細則》來做全額預提。

    “因此,并不是利潤越高就越好,目前房地產行業面臨國家調控,不少開發商資金緊張,要他們拿出一大筆稅款預留,還是相當困難的!睒I內人士說,“目前,開發商更喜歡銷售快的低價房,這樣稅率低而且資金回籠快!

    【分析】

    新政是為了遏制投資

    提到我省出臺的土地增值稅新政,河南王牌企劃有限公司董事長上官同君表示,從表面來看,新政主要是強調房企面臨的稽查風險大大增加,但其背后的目的還是為了抑制投資。

    “現在房企比老百姓還恐慌!鄙瞎偻f,“老百姓的恐慌分兩種:一種是買了房怕房價跌的,一種是沒買過怕房價漲的。而房企的恐慌只有一種,對于下一步的市場心里沒底!

    而新政除了強調房企違法成本提高外,也再次重申經濟適用房的土地增值稅問題,稱經濟適用房是經政府批準建設的具有保障性質的普通標準住宅,一般來說增值額較低,在預征土地增值稅時按0.5%的預征率執行,在土地增值稅清算時,對增值額未超過扣除項目金額20%的,應免征土地增值稅。

    “因此,這項政策實際上還是為了抑制投資,表明廉租房、經濟適用房等照顧普通群眾住房需求的建設項目是下一步政府關注的焦點。而那些增值率較高的項目,土地增值稅稅負絕不會降低!彼f。

    關鍵詞:開發商稅負 2012房價走勢 

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