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    物業稅最早2010年開征 最大阻礙存于土地出讓金

    http://www.biwateralgerie.com   2008-1-16 15:54:15   來源:  上海證券報

    去年年底,在物業稅試點從“空轉”變“實轉”、物業稅即將開征的消息滿天飛的時候,我在《上海證券報》撰文指出:“即使物業稅已經進入立法計劃,物業稅相關準備工作也需要兩年左右。物業稅不可能在2008年就開征!

    最新的報道證實了筆者的判斷。1月15日,有媒體引用國家稅務總局有關負責人的話說,因客觀環境所致,2008年物業稅不會開征。報道稱:“上述國稅總局高層官員透露,開征的大概時間在2010年-2015年間。這在稅務總局內部已經達成共識!

    物業稅推遲開征是由諸多原因造成的。物業稅開征絕非一個簡單的房地產領域的稅費合并過程,而直接決定著諸多現實狀況的變革。當然,具體的準備工作也是一個方面,比如,物業稅稅基、稅率該如何確定?稅收優惠以及累進稅制該如何設定?等等問題,都須加以明確。從操作層面來看,我國目前還沒有很成熟的評估機構——目前我國的評估師也僅1萬人左右,根本無法完成眾多房產的價格評估。但這些還不足以推遲物業稅的出臺,對物業稅構成最大阻礙的實際上是土地出讓金問題。

    目前,關于這個問題存在著兩大爭鋒相對的觀點。一種觀點認為,把土地出讓金與現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業稅。具體操作方法是,把土地出讓金由一次性交納分攤在物業稅當中,按年繳納。但是,這一設計遭到了地方政府的反對。目前土地出讓金繳納制度要求開發商在一定期限內全額付清,如果物業稅把土地出讓金分攤繳納,就可能導致城市建設資金吃緊。按照某些政府官員的話說:“每年收上來的物業稅,可能僅夠城市維護之用!

    另一種觀點則認為,把現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業稅,而把土地出讓金單列,繼續按照目前的模式征收。但是,這就意味著70年的土地出讓金仍舊一次性轉嫁到購房者身上,住房價格不僅不會因物業稅的開征而降低,還可能由于兩大因素的推動而上漲:

    一、地方政府通過抬高地價獲取更多財政收入,同時,地價的抬高推動房價升值,而物業稅恰是針對房產升值設計的稅種,這樣,房價的上漲又能讓地方政府征收更多的物業稅。地方政府等于雙向獲利,它就會產生更強烈的抬高地價、房價的沖動——在現行的土地供應模式下,政府作為土地的唯一供應者,它是完全可以操縱地價的。這無疑將進一步加大樓市調控難度,惡化民生。

    二、目前存在于房地產開發、流通環節的各種收費甚至比“明媒正娶”的稅收還多,據有關部門統計,達上百種之多,其中的相當一部分收費與土地出讓金相伴而生。倘若土地出讓金不納入物業稅之中,就意味著,這些收費所依賴的土地出讓金這一龐大寄生體依然存在,而這種收費標準可能提高,最終還將被轉嫁到購房者身上。如此一來,物業稅實際上就變成了一種新增稅種,而非對現行房地產稅費的一種整合,房價無疑也將因此而繼續上漲。

    這種制度設計顯然很難得到民眾的支持。于是,矛盾就產生了。物業稅的設計到底屈從于地方政府的意愿還是順應民意?這種利益博弈的最終結局或將決定物業稅的命運。

    筆者認為,鑒于中國國情,把土地出讓金納入物業稅不僅是最佳選擇,也是唯一選擇。其一,只有把土地出讓金納入物業稅當中,才能抑制地方政府盲目建設、浪費建設的沖動。由于不能通過出讓土地一次性獲得收入,地方政府就不能寅吃卯糧,他們將不得不提高服務,提高資金使用效率,通過改善公共建設換取民眾繳納物業稅的積極性。事實上,這也是各國開征物業稅的初衷。其二,如果把土地出讓金剔除,物業稅稅率將變得非常低,而征收成本則不變,這意味著,征收成本在某些地方有可能接近甚至超過物業稅,從而,使物業稅的開征變得毫無意義。其三,只有把土地出讓金納入物業稅當中,才能抑制地方政府的賣地沖動,才能促使調控措施見效,也才能防止房價進一步失控,住房這一民生問題進一步惡化。

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