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    物業管理將要向服務轉身:需要先擴大司法出口

    http://www.biwateralgerie.com   2007-11-15 9:21:12   來源:  21世紀經濟報道

    在物業管理的上位法《物權法》通過之后,為了適應物權法對物業相關權屬的要求,實施近四年并在物業管理法律實踐中發揮支柱作用的《物業管理條例》終于在日前毫無懸念地被《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》所修改,修改后的新《條例》將自今年10月1日起實施。

    原《物業管理條例》強調“管理”,業主的自治權從屬于一些部門的“管理權”,譬如鄉鎮人民政府或建委小區辦的管理,甚至從屬于按照國際慣例本應服務于其的物業公司的“管理”。在原《物業管理》條例下,業主基于物權的自治權受到了很大限制。

    新《物業管理條例》從業主所享有的“物權”角度出發來定位物業管理問題,根據《物權法》的要求將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”,將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”,并增加了業主在面對侵權時可申請撤銷侵權決定的司法救濟出口,即“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”。從而在法律法規層面上第一次如此明確地將物業公司的“物業管理”定位于“物業服務”,業主大會或者業主委員會為業主服務并受其制約的法律傳統。

    不過,新《物業管理條例》也有不盡如人意的地方,比如新條例盡管刪減了省一級政府有關部門確定業主首次投票權的權力,但《物業管理條例》同時也賦予了物業所在地街道辦、鄉鎮人民政府對業主大會及其決定合法合規性進行審查乃至在決定違法時撤銷的權利。而這種物業管理多頭監管的有效性和合法性,由于新《物業管理條例》沒有要求對之進行必要的司法審查,因而其難免成為一些公權力部門對業主自治權進行不當干預的借口,譬如濫用自由裁量權。此前發生的很多涉及政府部門的物業管理爭議都很好說明了這一點。因此在肯定新《物業管理條例》積極意義的同時,為保護業主基于物權的正當自治權,筆者認為有必要擴大司法審查的出口,除相關行政監管部門要進一步細化《物業管理條例》,盡快出臺配套的行政規章之外,也應盡快出臺相應的司法解釋,特別是在業主決定投票的民主程序及決定有效性和可訴性方面。

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