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    “不交物業費禁賣房”這一說法并沒有法律依據

    http://www.biwateralgerie.com   2007-11-15 9:18:47   來源:  新京報

    業主不交物業管理費和專項維修資金,小區業委會可通知房管局禁止其賣出房屋———這是廣州市國土房管局正在公開征求意見的《業主大會議事規則示范文本(草案)》中的最新規定。

    部分業主因為不滿物管公司的服務等原因,拒絕交納物業管理費以及專項維修資金,這在現實生活中并不少見。在此情形下,如果任由業主將房產出售,則勢必會損害到其他按時交納物管費和專項維修資金業主的利益。因此,以業主委員會的名義,禁止不交物管費和專項維修資金的業主賣房,就成為一種貌似合理的維權方式,但在本質上,這卻是一種多數人暴力———多數人以強制的方式要求少數人無條件做出符合多數人利益的讓步。

    《物權法》規定,所有權人對自己的不動產或者動產,依法享有占有、使用、收益和處分的權利。業主的賣房行為屬于正常行使自己對房產的處分權,這種權利不受包括業主委員會在內的任何人的粗暴干涉。當然,出于管理和服務的需要,要求業主在賣房和出租房屋后,將賣房或出租房屋的情況告知業委會和物管公司,還是比較合理的。關鍵是,決不能將這種“事后告知”義務,上升為一種“事前許可”特權。無論是物業服務企業還是業主委員會,都沒有這種“許可權”。

    站在業主委員會的角度,作為“不交物業費禁止賣房”邏輯成立的前提條件,實質上意味著業主委員會對一種觀點的贊同:不交物業費總是錯誤的。因為只要承認不交物業費在某些情況下可能是合理的,那么以此為由禁止業主賣房就肯定是不合理的?墒聦嵣,不交或遲交物業費,往往正是業主乃至業主委員會對物業服務表達不滿和進行抗爭的主要維權方式,業主委員會理當代表業主的利益。

    站在房管局的角度,某種意義上,“不交物業費禁止賣房”類似于法律意義上的“凍結財產”,但卻是由業主委員會代替法院做出的決定,這顯然不具有任何的法律效力。如果房管局據此拒絕辦理房地產契約變更手續,會有濫設行政許可之虞。

    一個簡單的道理是:賣房行為和交費糾紛是完全不同的兩回事,賣房行為無須任何人許可,而交費糾紛只能通過仲裁或者法律途徑解決!安唤晃飿I費禁止賣房”等于是在未經法庭審判的情況下,就私自宣判不交費的業主“有罪”。這顯然是不合理的

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